在《土地业权条例》（第585章）（下称《业权条例》）¹颁布的二十多年后，香港终于朝着实施的方向迈进，该条例将于2025 年 3 月 19 日进行首读。

2022年12月19日，发展局应立法会要求，向发展事务委员会发表了有关推行业权注册² 的建议，以供讨论。然而，《业权条例》的实施却因各种问题而停滞不前，使香港成为极少数仍在实行契约注册制度的司法管辖区之一。

但随着《业权及土地的注册（杂项修订）条例草案》于 2025 年 2 月 28 日³ 在宪报刊登，情况或将有所改变（ 下称《修订草案》 ），该条例草案旨在首先在「新土地」实施业权注册制度。

由于数以百万计的土地登记册被困在一个繁琐而不确定的制度中，改革业权注册制度的紧迫性显而易见。本文将探讨关键的修订及其对业主的影响。

A. 现行土地注册制度：契约注册

现行的契约注册制度是1884年遗留下来的，根据《土地注册条例》（第128章）（下称《土注条例》）运作。这个过时的框架存在着重大的问题。首先， 《土注条例》造成了不确定性，因为土地注册既非强制性的，也非决定性的。换言之，注册本身并不能最终赋予业权，而仅仅是确定优先权。因此，经常出现业权潜在缺陷⁴ 和未注册业权等问题。这导致买方律师需要在物业转让时，彻底查核过往的业权契据，以确立物业的业权是“无瑕疵”的，这是一个极其耗时的过程。此外，物业拥有人需妥善保存物业的业权契约，以备日后审查。如果丢失业权原件，可能带来严重的不良后果。

B. 新的土地注册制度：业权注册

为了跟上英国和新加坡的步伐，香港特区政府颁布了《业权条例》，以更健全的业权注册制度取代过时的契约注册制度。 新的制度预计将带来以下好处：

• 更大的确定性。根据《业权条例》，在业权注册记录上注册为拥有人的人，将享有决定性的业权，这为物业业权提供了急需的确定性。
• 简化流程。在新制度下，买家或其律师无需翻查或保管过往的业权契据以核实业权。业权不再通过执行转让契进行转移，而是通过在土地注册处登记进行转移。这意味着买家或其律师只需查阅业权注册记录以确立业权，而无需调查业权。通过简化物业转易流程，将大大降低物业交易的成本。

C. 「新土地先行」提案

尽管多年来进行了广泛的讨论和磋商，主要持份者仍未就一些关键议题达成共识，特别是针对将《土注条例》下的现有土地转换至受《业权条例》下的业权注册制度规管的土地。

为促进新制度的实施及填补转制的空隙，政府选择采用「两阶段转换机制」，并以「新土地先行」方案作为第一步。新土地是指政府在《业权条例》生效当日或其后批出的任何土地，包括 (a) 以卖地方式批出的土地；(b) 以私人协约批出的土地；以及 (c) 以换地方式批出的土地。换言之，新土地没有任何业权欠妥或先前权益。新土地的业权，包括已被分割的新土地，均须受业权注册制度规管⁵。

「新土地先行」提案有以下特点：

更高的业权确定性

根据《业权条例》，强制更正业权注册记录的规则（下称「强制更正规则」）允许因第三方欺诈而丧失业权的无辜前注册拥有人，在法院颁令后，更正业权注册记录，而不论现时的注册拥有人为谁⁶。

然而，《修订草案》废除了强制更正规则，以提供明确性⁷。

根据《业权条例》，物业拥有人必须满足下列条件，才能被授予不可推翻的业权⁸：

1. 真诚及不知情的买家；
2. 已付出有值代价以获得物业；以及
3. 管有物业。

有了不可推翻的业权，即使后来发现物业转让是因第三方欺诈而导致，现业主的业权也不会受到影响。无辜的前业主还可以从弥偿基金获得赔偿，最高金额为5，000万港元⁹（详见下文第3部分）。

然而，如果前业主未能满足上述三个条件中的任何一个，但该前业主向法庭提交了更正申请，法院在考虑有关个案的情况后，有权酌情恢复前拥有人的业权。

有意见呼吁保留「强制更正规则」，考虑到土地的独特性和情感价值，某些前业主可更倾向保留土地的业权，而不是得到金钱补偿。尽管如此，废除 「强制更正规则」更符合《业权条例》的目标，以提供业权确定性。若要保留并实施「强制更正规则」，一般而言，一位谨慎的买家必定要求调查物业的业权历史，有违 《业权条例》的初衷。

为进一步保护无辜的前业主，政府还推出了其他的辅助措施，包括授权土地注册处处长在有合理理由怀疑发生或可能发生欺诈时情况下，禁止有关物业的转让注册¹⁰；以及在业权证书中嵌入先进的防伪特征¹¹。

废除「逆权侵占」¹²

为保持业权的确定性，《时效条例》（第 347 章）规定的时效期限，不适用于与新土地有关的土地诉讼。

换言之，擅自占地者不再能够仅凭占有该物业 12 年而取得管有业权，也无权取消原业主的业权。在业权注册制度下，原业主对该物业拥有不可推翻的业权，可保障其业权不受任何逆权侵占的申索。

弥偿基金¹³

正如第 1 部分所述，如果前业主因业权注册制度内的欺诈行为而遭受业权损失，他将获得土地业权弥偿基金（ 下称「基金」）的赔偿。

基金将以自负盈亏的方式营运，依赖《业权条例》下注册的物业转让的征费。建议的赔偿上限已提高至 5,000 万港元（《业权条例》于 2004 年制定时为 3,000 万港元），划一征费率已从 2004 年的 0.017% 下调至 0.014%。

有意见担心设置基金上限可能会导致某些无辜前业主未能获得全额赔偿，但取消上限将给高价物业的索赔带来巨大的破产风险。与许多公共政策一样，监管机构必须在提供保护和确保财务可持续性之间取得微妙的平衡。

要获得赔偿，先决条件为前业主必须先向法院申请更正令。根据《修订草案》，任何欺诈申请都可能触犯新罪行，最高可处以罚款 500 万港元及监禁 14 年¹⁴。

为方便参考，下表简要比较两个土地注册制度的不同¹⁵：

D. 影响

「新土地先行」提案能在多大程度上保护前业主，这一核心问题仍未得到解答。有几个关键问题需要澄清：

• 更正申请中的举证责任。由于前业主通常对所发生的欺诈行为并不知情，因此收集和提供证据对他们来说可能具有挑战性。这引发了一个问题：举证责任是否会转移到新业主身上，以证明其业权的合法性。

• 法律费用。另一个重要的考虑因素是与更正申请相关的法律费用的责任。这些费用将由赔偿基金承担，还是由前业主承担？明确这一问题对于确保前业主获得司法公正至关重要。

• 损失的估价和承保。问题在于何时对财产进行估价以及利益损失是否能得到补偿。了解估价的时间和范围对于评估赔偿是否充分至关重要。

• 双制度的实施。「新土地先行」方案只是落实《业权条例》的第一步，《土注条例》下的现有土地仍会按现行制度处理，香港实际上形成了双重制度。这种情况令人质疑《土注条例》全面实施的时间表，以及现有土地转换的方法。

发展局正积极进行抽样审查，评估现时 约290 万份¹⁶ 须转换的土地登记册中存在问题的登记册的程度。评估结果对塑造香港土地登记的未来及回应所有相关持份者的疑虑至关重要。

E. 结论

预期随着立法会于今年年底通过《修订草案》，香港将于2026年或之前推出另外六项附属法例。 新土地业权注册预计于2027年上半年开始实施¹⁷。

虽然「新土地先行」方案可能无法完全解决《土注条例》下所有未决问题，但它代表着香港与其他司法管辖区接轨的重大进步。该倡议旨在为前土地和新土地的拥有人提供更大的确定性和保障，标志着香港土地登记制度的发展迈出了关键的一步。

鸣谢实习律师Charmaine Chan對本文的研究和貢獻。

1. 《土地注册条例》于2004年7月7日颁布。
2. 发展事务委员会有关《土地业权条例》下“新土地先行”建议的文件（2022 年 12 月 19 日）https://www.legco.gov.hk/yr2022/english/panels/dev/papers/dev20221219cb1-908-3-e.pdf
3. 2025 年《土地及业权登记（杂项修订）条例草案》
4. 常见的业权缺陷包括业权链断裂、多重登记等。
5. 《修正草案》第3 (30) 条
6. 根据《土地征用法》第 82(3)、84 及 85(1)(a) 条，如符合以下条件，则可发出更正令：
   • (i) 欺诈而丧失了所有权；
   • (ii) 前拥有人不是欺诈行为的一方；并且
   • (iii) 该欺诈行为并非由于前拥有人的行为或缺乏适当的照管所导致的。
7. 《修正草案》第 17(a) 条
8. 立法会文件编号CB( 1)84/2025(03)，第 9 段
9. 立法会文件编号CB( 1) 84/2025(03)，第 12 段
10. 《修正草案》，第 16(a)条
11. 立法会文件编号CB( 1)84/2025(03)，第10段
12. 《修正草案》，第 117E 至 117J 条
13. 《修正草案》，第 12 部分
14. 《修正草案》第 91 条
15. 立法会文件编号CB( 1) 84/2025 (03)，附件
16. 立法会 文件编号CB( 1) 84/2025 (03) ，第17段
17. 立法会文件编号CB( 1) 84/ 2025(03)，第18 段