在香港,约2,400个地段的一般用途租契1将于2025年6月至2047年6月29日到期,而多达300,000个地段的一般用途租契将于2047 年6月30日同时到期。2在这个背景下,立法会于2024年6月26日通过了《政府租契续期条例草案》,并于2024年7月5日在宪报刊登了《政府租契续期条例》(第648章)(「《条例》」)。《条例》于宪报刊登当日起生效。
《条例》提供了一种更精简高效的机制,以立法的方式来处理未来陆续到期的大量租契,而不再需要政府与每一位元业权人逐一签订新租契。这一新机制大大简化了香港一般用途租契的续期过程,解决了传统政策程序繁琐的问题,亦省却了业权人的时间和成本。
《条例》适用于:3
特殊用途租契
地政总署署长(「署长」)会在土地注册处相关的土地登记册上,添加特殊用途租契识别摘记,以识别特殊用途租契5。该识别摘记亦可由署长通过在相应的土地登记册中作出特殊用途租契取消摘记来取消6。
作出特殊用途租契识别摘记的时间限制如下:
值得注意的是,《条例》亦适用于根据《新界土地契约(续期)条例》(第150章)7续期至2047年6月30日的新界土地契约。
《条例》的运行机制如下8:
选不续期备忘录10
未列于「不予续期列表」的适用租契的承租人,可自愿选择退出租契续期。如要退出,承租人必须在《条例》规定的期限内,将选不续期备忘录(「备忘录」)提交到土地注册处进行注册。备忘录须采用署长指明的格式11,并由所有「指定人士」12共同签署。备忘录在注册之日起生效。
值得注意的是,鉴于选择不接受租契续期是一项重大的决定,《条例》赋予法院作出撤销备忘录注册的权力,而无需承租人及指定人士的同意。此举有助于保障那些已经或正在从承租人获得土地权益的人士,使其免受承租人在不顾他们利益的情况下注册备忘录的影响。
涉及外国关连实体的租契13
如要续期的适用租契涉及外国关连实体所持的土地,且有关土地或建于有关土地上的建筑物被用于任何指明用途(如用作领使馆、国际组织在香港的代表办事处、或上述领使馆或国际组织的职员寓所),则必须事先获得中华人民共和国外交部驻香港特别行政区特派员公署的批准。
地政总署已在其网站上公布了《就政府对个别租契不予续期决定申请覆检的指引》14(「指引」),为确定如何申请覆检提供了更清晰的指示。指引内容如下:
《条例》(以及指引)为即将到期的一般用途租契制定了便捷有序的续期程序,为香港的土地政策发展带来了正面的影响。简化地契续期安排大大降低了与租契续期相关的的时间和行政成本,利民便商,并为香港房地产市场提供了更大的确定性和增强了投资者对香港房地产市场的信心。
鳴謝暑期實習生 Raven Luo 的研究和對本文的貢獻。
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