前言

在香港，约2,400个地段的一般用途租契¹将于2025年6月至2047年6月29日到期，而多达300,000个地段的一般用途租契将于2047 年6月30日同时到期。²在这个背景下，立法会于2024年6月26日通过了《政府租契续期条例草案》，并于2024年7月5日在宪报刊登了《政府租契续期条例》（第648章）（「《条例》」）。《条例》于宪报刊登当日起生效。

《条例》提供了一种更精简高效的机制，以立法的方式来处理未来陆续到期的大量租契，而不再需要政府与每一位元业权人逐一签订新租契。这一新机制大大简化了香港一般用途租契的续期过程，解决了传统政策程序繁琐的问题，亦省却了业权人的时间和成本。

适用范围

《条例》适用于：³

1. 一般用途租契（即非短期租约⁴或非特殊用途租契）；
2. 在2024年7月5日当日或之后届满；以及
3. 该租契不载有未行使的再续年期的权利。

特殊用途租契

地政总署署长（「署长」）会在土地注册处相关的土地登记册上，添加特殊用途租契识别摘记，以识别特殊用途租契⁵。该识别摘记亦可由署长通过在相应的土地登记册中作出特殊用途租契取消摘记来取消⁶。

作出特殊用途租契识别摘记的时间限制如下：

值得注意的是，《条例》亦适用于根据《新界土地契约（续期）条例》（第150章）⁷续期至2047年6月30日的新界土地契约。

新机制

《条例》的运行机制如下⁸：

• 在指明的租契届满时间范围内到期的租契，除列于「不予续期列表」中的租契外，将由署长通过在宪报刊登「续期公告」的方式分批延长。「续期公告」和「不予续期列表」将在宪报中同日刊登、在土地注册处注册、并在地政总署网站⁹上公布。
• 「续期公告」及「不予续期列表」通常会在租契届满日至少6年前发布。如租契在2024年7月5日至2030年12月31日期间内届满，这些租契将由《条例》生效之日发布的首份「续期公告」和「不予续期列表」涵盖。
• 「续期公告」涵盖的租契将自该租契的届满日期翌日起续期50>年。
• 续期租契无须补缴地价，惟业权人须于续期后每年缴纳相当于每年评估的土地应课差饷租值百分之三的地租。
• 原租契下的所有产权权益、负担、契诺、例外条款、保留条款、约定条件、限制条款或声明均会转载至续期租契，免去了政府核实和批准产权或处理未获解除产权负担的需要。
• 原租契中的主要条件（如用途和发展参数）将会于续期租契内予以保留。

主要特征

选不续期备忘录¹⁰

未列于「不予续期列表」的适用租契的承租人，可自愿选择退出租契续期。如要退出，承租人必须在《条例》规定的期限内，将选不续期备忘录（「备忘录」）提交到土地注册处进行注册。备忘录须采用署长指明的格式¹¹，并由所有「指定人士」¹²共同签署。备忘录在注册之日起生效。

值得注意的是，鉴于选择不接受租契续期是一项重大的决定，《条例》赋予法院作出撤销备忘录注册的权力，而无需承租人及指定人士的同意。此举有助于保障那些已经或正在从承租人获得土地权益的人士，使其免受承租人在不顾他们利益的情况下注册备忘录的影响。

涉及外国关连实体的租契¹³

如要续期的适用租契涉及外国关连实体所持的土地，且有关土地或建于有关土地上的建筑物被用于任何指明用途（如用作领使馆、国际组织在香港的代表办事处、或上述领使馆或国际组织的职员寓所），则必须事先获得中华人民共和国外交部驻香港特别行政区特派员公署的批准。

进一步的行政指引

地政总署已在其网站上公布了《就政府对个别租契不予续期决定申请覆检的指引》¹⁴（「指引」），为确定如何申请覆检提供了更清晰的指示。指引内容如下：

结论

《条例》（以及指引）为即将到期的一般用途租契制定了便捷有序的续期程序，为香港的土地政策发展带来了正面的影响。简化地契续期安排大大降低了与租契续期相关的的时间和行政成本，利民便商，并为香港房地产市场提供了更大的确定性和增强了投资者对香港房地产市场的信心。

鳴謝暑期實習生 Raven Luo 的研究和對本文的貢獻。

1. 一般用途租契是指涉及一般商业、住宅及工业用途的租契。
2. 立法会CB(1)506/2023(04)号文件。
3. 《条例》第3条。
4. 《条例》第2条：指批给年期示明为不超过7年的租契，而该7年不包括凭借行使任何权利而达成的、该租契在过往或未来的任何续期或续订。
5. 《条例》第4条。
6. 《条例》第5条。
7. 《政府租契续期条例草案》委员会于2024年6月26日立法会提交的报告[CB(1)827/2024]。
8. 《条例》第7条和第8条。
9. 在地政总署网站上发布的根据《政府租契续期条例》发布的政府公告。
10. 《条例》第9条。
11. 见地政总署网站《政府租契续期条例》(第648章)第9 ( 2 )条 - 选不续期备忘錄(landsd.gov.hk)。
12. 指明的人包括任何以本身的姓名或名称，注册为有关适用租契的目标土地的拥有人，或任何根据就有关土地注册的、存续的售卖协议、按揭或押记，而享有该土地的权益的人。
13. 《条例》第14条至第17条。
14. 见地政总署网站。