為解決透過私營機構推動市區重建的迫切需要，《2024 年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例》於 2024 年 7 月 18 日通過，定於 2024 年 12 月 6 日生效。此條例旨在加快重建老化失修的私人樓宇、解決舊樓的安全風險及改善居民的居住環境。

修正案對《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第 545 章）下的現行強制售賣制度引入了四項主要修改，包括降低強制售賣申請所需的門檻、允許就多個相鄰地段提交申請、簡化強制售賣過程中涉及的法律程序，以及為受這些售賣影響的少數份數擁有人提供更好的支援。

主要變更

降低強制售賣申請所需的門檻

修正案降低了啟動強制售賣申請所需的業權百分比。在指定地區內，樓齡為 50 至 59 年的樓宇的門檻由 80% 降至 70%。至於樓齡達 60 至 69 年的樓宇，門檻則進一步降低至 65%。修正案引入指定地區，即(i)長沙灣、(ii)馬頭角、(iii)旺角、(iv)西營盤及上環、(v)荃灣、(vi)灣仔及(vii)油麻地，考慮區內樓齡達 50 年或以上的樓宇數目，以及根據強制驗樓計劃發出通知書的樓宇數目而釐定，並會定期檢討。

在非指定地區，樓齡達 60 至 69 年的樓宇的門檻降低至 70%。至於樓齡達 70 年或以上的樓宇，不論是否在指定地區，門檻均降至 65%。至於非工業地帶內樓齡超過 30 年的工業樓宇，門檻則從 80% 降至 70%。

促進多個相鄰地段的申請

當前系統以「地塊」為基礎運作，要求申請人在強制出售申請中滿足每個地塊的申請門檻。例外情況是通過共用樓梯連接的建築物（「樓梯連接地塊」），在這種情況下，申請人可以平均獲得的不可分割股份以滿足門檻。該制度被認為過於嚴格，阻礙了可以提供更好建築設計和更高整體重建價值的大規模重建，從而使少數份數擁有人受益。此外，《土地（為重新發展而強制售賣）條例》中缺乏關於完全擁有地塊的申請的明確規定，導致過去的強制出售申請中出現爭議。

修正案允許兩個或多個相鄰地段合併進行聯合重建，即使建築物之間沒有共用樓梯連接。這項修訂旨在防止低效率的「牙籤樓」，並促進全面的重建計畫。新規定允許平均相鄰地塊的所有權以滿足門檻，促進聯合重建。具體來說，現在申請可以涵蓋多個地段，包括樓梯連接、相鄰或兩者兼具的地段，只要這些地段形成以連續邊界為界的地段群。這包括在符合特定條件的情況下，可以涵蓋其他地段，例如屬於特定類別的地段，以及擁有至少 65% 的多數所有權。此外，修正案澄清了強制售賣申請可以涵蓋多個地段，即使其中一些地段由多數份數擁有人全資擁有。

此外，修正案對這些地段的重建提出了具體要求，確保這些地段的重建方式能形成一個完整的地塊或地塊的一部分。這包括向建築事務監督取得必要的批准和同意，根據已批准的圖則展開建築工程。

簡化強制售賣土地的法律程序

在此之前，土地審裁處必須根據地段的「樓齡」和「維修狀況」來考慮重建是否合理，並解決估值爭議。申請人和少數份數擁有者通常會聘請專家來支持他們對物業現有使用價值和重建價值的主張。從1999年到2023年10月，強制售賣案件的平均處理時間為564天。¹儘管自2021年底以來實施了新的案件管理措施，但由於土地審裁處必須確保重建是合理的，即使少數份數擁有者不反對重建的必要性，仍需要雙方提交專家報告，因此過程仍然漫長。

修正案引入快速程序，讓土地審裁處決定是否發出售賣令，免除以樓齡或樓宇維修狀況作為重建理據的規定，只要有關樓宇的樓齡不少於 50 年，而所有少數份數擁有人已提交不反對通知書，即表示審裁處無須考慮是否以現有樓宇的樓齡或狀況作為重建理據。如果政府作為少數份數擁有人，持有無主財物的不分割份數，則被視為已提交不反對通知書。如土地審裁處信納多數份數擁有人已採取合理步驟收購該地段的所有不分割份數，則可以加快強制售賣的程序。

加強對受影響少數份數擁有人的支援

修正案包括為少數份數擁有人提供更好支援和保護的條款。這包括允許自用擁有人在出售物業後繼續佔用其物業長達六個月，只要他們向購買者支付租金。此外，為協調及督導條例制定後的跟進工作，政府發展局已成立強拍條例小業主專責辦事處²及強拍條例小業主支援中心，³以提供一站式支援服務並鼓勵調解糾紛。

專責辦事處將透過提供獨立估值服務，鼓勵少數份數擁有人參與調解，旨在減少訴訟的需求，因為訴訟既耗時又壓力大。該辦事處隸屬於發展局，將提供法律諮詢、獨立物業估值、調解、輔導支援以及尋找替代住房的協助服務。儘管專業服務的合理費用通常在土地審裁處的命令後由申請人報銷，但少數份數擁有人可能會面臨預付費用的流動性問題。一個由政府擔保的專門貸款計劃可以提供過渡性貸款，幫助少數份數擁有人在處理強製售賣訴訟期間管理這些費用。

總結

這項 2024 年的修訂預期會增加強制售賣土地的申請，支持政府加快市區更新的目標，並通過重建老化樓宇、改善居住環境和刺激私人機構投資，增加土地供應。這項法例修訂將改變香港的城市面貌，帶來更有效率的土地利用、更安全的環境和煥然一新的城市景觀，這使香港有別於新加坡等申請門檻較高的司法管轄區。⁴ 設立強拍條例小業主專責辦事處（DOSS）及強拍條例小業主支援中心（SMOCS），確保少數份數擁有者獲得必要的支援，促進以更具包容性的方式進行市區重建。

這些立法提案將有助於加快老舊和破敗建築的重建，從而遏制城市衰退，並為建築和生活環境帶來長期利益。由此產生的新公寓供應將具有現代設計和安全標準，也將改善家庭的社會福祉和居住環境。此外，降低指定區域的門檻提案旨在將私人投資和資源引導到最需要重建的老舊地區。這將釋放寶貴城市土地的開發潛力，以可持續的方式滿足香港的長期社會經濟需求。

鸣谢实习律师Karen Lee 對本文的研究和貢獻。

1. 立法會參考資料摘要
2. 強拍條例小業主專責辦事處
3. 強拍條例小業主支援中心投入服務
4. 在新加坡，《1999年土地（分層）法》規定：對於樓齡少於10年的物業，至少90%的業主必須同意集體出售。對於樓齡10年或以上的物業，至少80%的業主必須同意集體出售。